2026-09-19

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在9月18日，南京市发生了一宗引人关注的房地产交易。位于鼓楼区琅琊路的小区成交了一套建筑面积仅15.1平方米的房子，挂牌价为135万元，最终以133万元成交，折合单价约为8.8万元/㎡，创下了近90天的最高成交单价。这套房子几乎无法居住，买家实际购买的是“琅琊路小学+29中”的优质学区资源。然而，同样在9月，南京另一个区域的新河一村南区却是截然不同的局面。一套49.5㎡的房子以123万元成交，单价仅为2.5万元/㎡，与两年前的7.7万元/㎡相比，缩水近70%。旭英学区的一套31㎡的房子，挂牌价格为78.8万元，创下历史最低价，而今年3月同样户型的售价为128万元。这一周内，同一个城市出现了高价和低价的鲜明对比，让很多家长不禁好奇南京的学区房市场究竟发生了什么变化。

分析发现，目前的情况并非崩盘，而是市场正在分化。首先，从成交量上看，南京的热门学区在8月份成交量超过200套，环比增长近10%。其次，价格方面却出现了大幅度下跌，比如树人双学区的房价从7.7万元/㎡降至2.5万元/㎡，而汇文板块的房价在四年内下跌了65%。最终，尽管整体市场价格承压，但顶级学区房的价格依然坚挺，例如8.8万元/㎡的琅小29中等优秀学区的房源依旧受到追捧。

导致这种分化的因素有四个。首先是政策放松了对普通学区房的限制，使其供给增多，从而减少了溢价；其次是阳光招生政策的实施，进一步限制了择校的方式，加大了顶级学区房的需求；第三，南京的新生儿出生率下降，形成了教育资源的供需矛盾；最后，顶级学区的房产逐渐被视为“门票”，买家关注的并非传统意义上的居住属性，而是教育资源的获取途径。 龙8头号玩家国际

在这个背景下，潜在买家的决策显得格外重要。面对不同的需求时间节点，家庭在选择购房时需要考虑孩子的就学年限和市场情况。如果孩子在2027至2029年间上初中，需求将处于顶峰，而2032年后上学的家庭则可能面临需求 감소的挑战。购房者需要更加精准地理解市场的结构性变化。